海外居民资产增值预缴税

foreign residents tax withheld

税务政策提案背景

前执政党政府曾经在2013年5月14日对外公布他们将会推出一个新的税务政策——对于海外居民出售澳洲房产时,将需缴纳10%的资产增值预缴税(Non-final withholding tax)。现执政党政府已经将这个税务政策提案进行更新,并且正式交给国会审批。该税务政策是在2015年12月3日由《税法和养老金法修正案2015》引进,于2016年7月1日之后开始正式实施。

从大体上讲,该政策的核心内容是当一个海外居民出售属于他或她名下的澳洲房产时,购买房产的一方,也就是买家将被要求支付澳洲税局一定的预缴税,而其预缴税为购买房产的价值的百分之十。

受影响的资产

这项预缴税将限制于以下范围内的澳洲房地产:

  • 澳洲房产:包括未建设的空地,已建设的楼房以及任何民用和商用的房产;
  • 澳洲矿业地产:包括采矿区以及矿石勘探权;
  • 澳洲不同形式的企业,如公司,信托等等,若是这些组织的主要资产是以上提到的房地产都将包含在内。

政策免除条件

澳洲税务局表示,若海外居民在出售房产时遇到以下任何一种情况时,将不需要缴纳10%的预缴税:

  • 该政策只针对于价值高于200万澳币的房地产交易,以保证绝大部分的民用房产销售(低于200万澳币)不会受到该政策影响;或者
  • 若该交易是在澳洲证券平台上交易;或者
  • 该海外卖家已经宣布破产。

完税凭证

由于买家不一定都知道他们是否满足免除该预缴税的条件,澳洲税局推出了一个完税凭证的运行模式来确保买方是否需要履行他们缴纳预缴税的义务。

对于所有房地产交易高于200万澳币的情况,除非卖方给买方出示由澳洲税局给予的完税凭证,否则买方一概需要从购买价格中扣留10%,并将这10%的部分交给税局。该完税凭证需在交易成交之前或当天提供给买方,并只有在卖方提供完税凭证的情况下,买方才能不预留购买价格的10%的预缴税。这就意味着,不仅仅是海外居民卖家,而是在澳洲所有的房地产卖家在出售房地产高于200万澳币时,都被要求提供完税凭证以用于确保是否需要预留10%的预缴税款。当澳洲房地产卖家开始考虑出售自身的房地产时,便可以向税局申请完税凭证。申请可以在房产公开出售的之前的任何时候,完税凭证有效期为12个月。

以下是申请完税凭证的方式步骤:

  1. 卖家(或卖家中介)递交网上申请;
  2. 澳洲税局会自动审核卖家递交的信息和税局储存的信息(确认卖家为海外居民或本土居民);
  3. 若卖家符合税局要求并确认为本土居民,完税凭证将会自动发放,并免除买家预留10%的预缴税款。

在正常的情况下,如果数据核对没有任何问题,税局将会在1到14天之内发放完税凭证给卖家。如果数据核对中发现卖家与税局自身数据不符,将需要人工审核,那么发放完税凭证的时间将会延迟到14至28天。若是高风险或非常规的凭证申请,人工审核必须介入的情况下,将可能会延迟更长的时间。

缴付以及上报预缴的金额

当买家预缴税缴纳义务成立时,买家必须在成交时把扣留的10%部分给税局。若是买家没有在规定的时间内缴付该预缴税,那么买家将会面临与应缴纳的税额同样金额的罚款。在缴付该预缴税的时候,买家将被要求填写《买方汇款表格》,并在其中提供买家,卖家以及交易房产的详细信息。

预缴税调整申请

当一些个例中不适宜收取10%的预缴税时,纳税的金额可以申请做出调整。申请的表格将会在该政策正式实施后,税局官网上发布。在大多数税局拥有全面的信息资料的情况下,调整的结果会在28天之内发布。税局将会把这份通知单给予卖家,并必须在成交时或之前提供给买家,以便买家按照税局调整的税额进行缴纳。

 

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